Category: недвижимость

Мосгорсуд продолжает бороться с дольщиками требующими неустойку

Казалось бы, строитель должен строить, инвестор получать. Обычные законы рынка, которые к сожалению пробуксовывают на ниве долевого участия. Срывы в сроках сдачи объектов в эксплуатацию носят массовый характер, а неустойка, предусмотренная п. 2 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ, предусматривающая, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, а если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере, нивелируется в разы судами через применение ст. 333 ГК РФ - снижение неустойки.


Изучил судебную практику апелляционной инстанции Московского городского суда по делам о взыскании неустойки по вышеуказаному основанию и понял, что потребитель как был слабой стройной договора, так ей и остался. Несмотря на то, что существуют четкие критерии выработнанные Верховым СУдом РФ о том что эта неустойка может быть снижена судом:
-в исключительных случаях;
-по заявлению должника (застройщика, ответчика);
-если будет доказана явная несоразмерность суммы неустойки последствиям нарушения обязательства;
при установлении того факта, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды, Московвсий городской суд очень сильно жалеет застройщика нарушившего обязательство и не жалеет гражданина, который своевременно не въехал в свою квартиру.

Доводы Мосгорсуда очень лаконичны:
- "Суд не учел, что неустойка носит компенсационный характер и не может служить повышением доходности стороны в процессе.
Судебная коллегия находит, что с учетом конкретных обстоятельств дела подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, поэтому приходит к выводу об уменьшении размера подлежащей взысканию неустойки по договору участия в долевом строительстве" (АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ по делу № 33 -40490)

- "Учитывая обстоятельства дела, характер нарушения, период просрочки исполнения обязательств, заявление представителя ответчика о снижении неустойки, которое вопреки доводам представителя истца содержится в протоколе судебного заседания, принимая во внимание компенсационный характер неустойки, судебная коллегия полагает взысканную судом сумму неустойки в размере сумма чрезмерной и считает разумным снизить размер неустойки до сумма, что обеспечит баланс интересов сторон" (Дело № 33-38389/2019)

Таких уменьшающих определений в Мосгорсуде очень много, при этом в тексте апелляционных определений, вообще не содержится упоминания, что такое снижение это исключительный случай и чем он исключительный, соответственно и доказательств несоразмерности неустойки тоже. Все эти позиции подменяются тем, "что степень несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией и только суд вправе дать оценку указанному критерию исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела (апелляционное определение Московского городского суда от 20 июля 2017 г. по делу № 33-27903/2017).

Полагаю, что в целях защиты прав дольщиков и дисциплины застройщика законодателю необходимо внести изменения п. 2 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ в части установления размера разумной неустойки и запрета ее снижения судом в порядке ст. 333 ГК РФ , что внесет в рынок строительства с использованием ДДУ правовую и финансовую определенность, поскольку инвестору будет четко понятно какую сумму он получит за просрочку передачи объекта в эксплуатацию, а не будет зависеть исключительно от внутреннего убеждения судей Мосгорсуда про принципу "много, не мало".


promo chestniy_yurist апрель 30, 2012 13:34 63
Buy for 80 tokens
В последнее время многие читатели моего блога, не соглашаясь с теми или иными выводами по юридическим проблемам, из-за отсутствия правовой аргументации начинают обвинять меня в том, что я не юрист. В очередной раз, я доказываю обратное честным юридическим способом и предоставляю свои…

Как вычленить личные и совместно нажитые деньги при покупке супружеской квартиры

И вновь пост в продолжение темы раздела позднего раздела имущества супругов, когда встает вопрос о смешении и последующем вычленении совместно нажитых и подаренных денег на приобретение общей квартиры.

Типовая фабула.

Раздел имущества супругов после расторжения брака между сторонами не производился.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования о разделе спорной квартиры между супругами в равных долях, суд первой как правила инстанции исходит из того, что между сторонами было достигнуто соглашение о приобретении квартиры в общую совместную собственность и поскольку полученные в дар денежные средства были внесены бывшей супругой её усмотрению на общие нужды супругов - покупку квартиры, то на данное имущество распространяется режим совместной собственности супругов.

Однако существует возможность отойти от такого уравнительного подхода, если проанализировать судебную практику исходя из следующего.

В соответствии со статьёй 34 Семейного кодекса Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие).

Общим имуществом супругов являются также приобретённые за счёт общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесённые в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Семейного кодекса Российской Федерации имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

Необходимо сосредоточиться на доказывания сепартатным методом, источников приобретения спорной квартиры например как средств, полученных по безвозмездной сделке, а также частично совместно нажитые средства супругов.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 5 ноября
1998 г. No 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака», не является общим совместным имущество, приобретённое хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак, полученное в дар или в порядке наследования, а также вещи индивидуального пользования, за исключением драгоценностей и других предметов роскоши.

Из приведённых выше положений следует, что юридически значимым обстоятельством при решении вопроса об отнесении имущества к общей собственности супругов является то, на какие средства (личные или общие) и по каким сделкам (возмездным или безвозмездным) приобреталось имущество одним из супругов во время брака. Имущество, приобретённое одним из супругов в браке по безвозмездным гражданско-правовым сделкам (например, в порядке наследования, дарения, приватизации), не является общим имуществом супругов.

Приобретение имущества в период брака, но на средства, принадлежавшие одному из супругов лично, также исключает такое имущество из режима общей совместной собственности.

Такое юридически значимое обстоятельство, как использование для приобретения спорной квартиры средств, принадлежавших лично бывшему супругу должно получить особое внимание.

Правда суды могут делать ошибочный вывод о том, что спорная квартира относится к совместно нажитому имуществу супругов, так как исходят из отсутствия в договоре о её покупке условий о распределении долей в квартире.

При этом следует направлять внимание суда на то, что полученные в дар денежные средства в размере и потраченные на покупку квартиры являются личной собственностью бывшего супруга, поскольку совместно в период брака с истцом не наживались и не являлись общим доходом супругов. Внесение этих средств для покупки квартиры не меняет их природы личного имущества одного из супругов.

Таким образом, доли сторон в праве собственности на квартиру подлежат определению пропорционально вложенным личным денежным средствам ответчика и совместным средствам сторон.

Подход: ВС РФ No45-КГ16-16 25.10.16

Ганзейский стиль (реновация) по-калининградски

Сегодня хочу показать вам один из успешных управленческих ходов в урабанистике. Так в г.Калининграде креативно подошли к архитектурному облику из советского прошлого и из «хрущевок» стали делать "неоготику" (ганзейский стиль). Оригинально, может другим регионам тодже взять на вооружение?

Вот результат работы.

IMG_5380.jpeg

IMG_5118.jpeg


а вот еще процесс на видео



Collapse )

ЕСПЧ о добросовестных приобретателях

Очень важные обстоятельства установил ЕСПЧ В Деле «Сергунин и другие против России» от 9 октября 2018 г., которое поможет гражданам при зашите своих прав по лесной амнистии и в других случаях, когда они являются добросовестными приобретателями недвижимого имущества, прошедшего проверку государственной регистрацией, напомнив, что иск о возмещении убытков против продавцов недвижимости, Суд повторяет, что такие действия не могут рассматриваться как необходимые для того, чтобы выполнить правило исчерпания национальных средств правовой защиты в значении Статьи 35 § 1 Конвенции в обстоятельствах, когда владелец имущества был лишен права собственности на него окончательным и подлежащим принудительному исполнению.

Суд считает, что заявители не должны были принимать на себя риск отмены права собственности на участки из-за упущений со стороны властей в рамках процедур, специально предназначенных для предотвращения мошенничества в сделках с недвижимой собственностью. Суд повторяет, что ошибки со стороны государственных властей должны рассматриваться в пользу пострадавших лиц. Иными словами, последствия любой ошибки, допущенной государственным органом, должны ложиться на государство, и ошибки не должны исправляться за счет соответствующих лиц (см. дело «Столярова», указанное выше, § 49).

ОБСТОЯТЕЛЬСТВА ДЕЛА

5. Заявители были владельцами земельных участков. Муниципальные власти потребовали возврата земельных участков, и право собственности заявителей на


рассматриваемую недвижимость было аннулировано. Подробности, касающиеся каждой жалобы, представлены ниже.

A. Жалоба № 54322/14

6. Заявителем в этом деле является Олег Дмитриевич Сергунин, дата рождения 10 декабря 1967 г., проживающий в Казани.
7. 5 сентября 2009 г. местный совет передал право собственности на земельный участок в Приволжском районе Казани Г. Соответствующие документы, подтверждающие, что земельный участок был ранее передан Г., были подготовлены Гиб. Государственный кадастр недвижимости заверил законность передачи и зарегистрировал право собственности Г. на земельный участок.
8. 10 декабря 2009 г. Г. продал земельный участок М. 8 февраля 2010 г. М. продал земельный участок Н. 16 марта 2012 г. Н. продал земельный участок заявителю. Каждый раз переход права собственности к новому владельцу был заверен и зарегистрирован государственными органами с выдачей соответствующего свидетельства.
9. 13 марта 2013 г. Приволжский районный суд Казани признал Гиб. виновным в мошенничестве в отношении передачи земельного участка Г.
10. 5 июля 2013 г. прокурор, действуя от имени местного совета, возбудил дело о признании недействительным решения местного совета от 5 сентября 2009 г., признании недействительным права собственности заявителя на земельный участок и возврате земельного участка муниципалитету.
11. 17 октября 2013 г. районный суд полностью удовлетворил все претензии.
12. 23 января 2014 г. Верховный суд Республики Татарстан поддержал решение от 17 октября 2013 г. при апелляции.
13. 14 апреля 2014 г. Верховный суд отклонил кассационную жалобу заявителя.
14. 30 мая 2014 г. Верховный суд Российской Федерации отклонил вторую кассационную жалобу, поданную заявителем.

B. Жалоба № 607654/14

15. Заявителем в этом деле является Дмитрий Геннадьевич Исупов, дата рождения 7 мая 1978 г., проживающий в Кирове.
16. 3 декабря 2009 г. заявитель приобрел земельный участок и долю в другом земельном участке в Слободе Соломинцы, в Кирове, у С. и Т. соответственно. Государственный кадастр недвижимости заверил законность сделки и зарегистрировал право собственности заявителя на земельные участки.
17. В неуказанную дату районный прокурор возбудил дело от имени Кировского городского совета с целью потребовать возврата недвижимости.


18. 14 мая 2014 г. Нововятский районный суд Кирова принял два решения, полностью удовлетворяющие иски прокурора. Суд отметил, что решения, предположительно принятые местным советом в отношении передачи земельных участков Т. и С., были подделаны и не могут быть законным основанием сделок в отношении указанных земельных участков. Суд признал право собственности города на земельные участки и распорядился передать их городской администрации.
19. 15 и 23 июля 2014 г. Кировский областной суд поддержал постановление от 14 мая 2014 г. при рассмотрении апелляционной жалобы.
20. 22 августа Областной суд отклонил кассационную жалобу, поданную заявителем в отношении вышеуказанных постановлений.
21. 11 марта 2015 г. Верховный суд Российской Федерации отклонил вторую кассационную жалобу, поданную заявителем в отношении постановлений от 14 мая и 15 июня 2015 г.

C. Жалоба № 73407/14

22. Заявителем в этом деле является Сергей Васильевич Прокудин, дата рождения 19 октября 1958 г., проживающий в Кирове.
23. Заявитель приобрел шесть земельных участков с Слободе Лянгасы, в Кирове, у С., А., М., К., Куз. и Р. соответственно. Государственный кадастр недвижимости заверил законность сделок и зарегистрировал право собственности заявителя на земельные участки.
24. В неуказанную дату районный прокурор возбудил дело от имени Кировского городского совета с целью потребовать возврата недвижимости.
25. 9 и 10 июня 2014 г. Нововятский районный суд Кирова принял шесть решений, полностью удовлетворяющих иски прокурора. Суд отметил, что решения, предположительно принятые районной администрацией в отношении передачи земельных участков С., А., М., К., Куз. и Р., были подделаны и не могут быть законным основанием сделок в отношении указанных земельных участков. Суд признал право собственности города на земельные участки и распорядился передать их совету.
26. 21 и 28 августа и 2 сентября 2014 г. Кировский областной суд поддержал постановления от 9 и 10 июня 2014 г. при рассмотрении апелляционной жалобы.
27. 19 января 2015 г. Верховный суд Российской Федерации отклонил кассационную жалобу, поданную заявителем в отношении вышеуказанных постановлений.


ПРАВО

I. ОБЪЕДИНЕНИЕ ЖАЛОБ

28. В соответствии с Правилом 42 § 1 Регламента Суда, Суд принял решение объединить жалобы с учетом сходства фактических и юридических обстоятельств.

II. ПРЕДПОЛАГАЕМОЕ НАРУШЕНИЕ СТАТЬИ 1 ПРОТОКОЛА № 1 К КОНВЕНЦИИ

29. Заявители пожаловались, что они были лишены своего недвижимого имущества в нарушение Статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции, которая гласит:
«Каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права.
Предыдущие положения не умаляют права государства обеспечивать выполнение таких законов, какие ему представляются необходимыми для осуществления контроля за использованием собственности в соответствии с общими интересами или для обеспечения уплаты налогов или других сборов или штрафов».

A. Приемлемость
30. Государство-ответчик заявило, что жалобы должны быть отклонены в силу того, что заявители не исчерпали все действующие национальные средства правовой защиты. По его мнению, заявители имели возможность подать иск о возмещении убытков против продавцов недвижимости. Ссылаясь на дело «Абрамян и другие» (см. «Абрамян и другие против России» (откл.), №№ 38951/13 и 59611/13, §§ 76-96, от 12 мая 2015 г.), государство-ответчик также заявило, что г-н Исупов и г-н Прокудин не использовали все доступные им действующие средства правовой защиты. В частности, они не подали кассационные жалобы.
31. Заявители отвергли аргументы государства-заявителя. Опираясь на дело «Гладышева» (см. «Гладышева против России» № 7097/10, § 62, от 6 декабря 2011 г.), г-н Сергунин заявил, что иск о возмещении убытков к продавцу не может рассматриваться как действительное средство правовой защиты в этом деле.
32. Что касается аргумента государства-ответчика о том, что заявители должны были подать иск о возмещении убытков против продавцов недвижимости, Суд повторяет, что такие действия не могут рассматриваться как необходимые для того, чтобы выполнить правило исчерпания национальных средств правовой защиты в значении Статьи 35 § 1 Конвенции в обстоятельствах, когда владелец имущества был лишен права собственности на него окончательным и подлежащим принудительному исполнению решением, и не существует дальнейшей возможности обращения к суду, которое могло бы потенциально вести к восстановлению права собственности (см., например, дело «Гладышева», упомянутое выше, §§ 60-62).
33. Что касается аргумента государства-ответчика о том, что два заявителя не воспользовались возможностью подачи кассационной жалобы, Суд повторно напоминает, что он последовательно отклонял аналогичные возражения со стороны российских властей во многих случаях, когда заявители подавали свои жалобы до того, как Суд принял решение в деле «Абрамян и другие» (см. «Абрамян и другие против России» (откл.), №№ 38951/13 и 59611/13, §§ 76-96, от 12 мая 2015 г.), когда он признал недавно реформированную двухуровневую процедуру подачи кассационных жалоб эффективным средством правовой защиты (см., например, «Новрук и другие против России», №№ 31039/11 и 4 других, §§ 70-76, от 15 марта 2016 г.; «Кочеров и Сергеева против России», № 16899/13, §§ 64-69, от 29 марта 2016 г.; и «Маклрет против России», № 60393/13, §§ 85-95, от 18 июля 2017 г.).
34. Суд не видит никаких причин прийти к другим выводам в настоящем случае. Г-н Исупов и г-н Прокудин подали свои жалобы в Суд 16 октября и 15 ноября 2014 г. соответственно, иными словами, до того, как Суд принял решение в деле «Абрамян». Они не могли воспользоваться соответствующим средством правовой защиты, поскольку срок его применения истек.
35. С учетом вышесказанного, Суд отклоняет возражение государства-ответчика и отмечает, что жалобы не являются явно необоснованными в значении Статьи 35 § 3 (а) Конвенции. Он также отмечает, что они не являются недопустимыми по каким-либо иным основаниям. Таким образом, они должны быть признаны приемлемыми.

B. Суть дела

1. Доводы сторон
36. Государство-ответчик считает, что вмешательство во владение заявителей было осуществлено «в соответствии с законом» и преследовало законные цели. Земельные участки были мошеннически присвоены третьими лицами, и муниципалитеты законно вернули их обратно. Заявители сами решили не требовать компенсации за утрату недвижимости.
37. Заявители поддержали свои жалобы. Г-н Сергунин считает, что он добросовестно приобрел земельный участок и, фактически, Городской совет Казани не должен был получать обратно указанную недвижимость. Он также считает, что вмешательство не преследовало законные цели, и что государство-ответчик не сумело указать такие цели в своих доводах. Законность сделок с земельным участком контролировалась государством. Каждый раз, когда недвижимость меняла владельца, регистрационные власти имели возможность удостовериться в
законности сделки. Первая сделка имела место в 2009 г., и властям понадобилось почти четыре года, чтобы выявить мошенничество, совершенное Г. Государство-ответчик не смогло представить никаких объяснений о том, почему мошенничество было обнаружено с таким опозданием. Ошибки, совершенные властями, были исправлены за счет заявителей путем возложения на них избыточного бремени.

2. Оценка Суда

(a) Имело ли место «владение»
38. Суд принимает, и государство-ответчик не оспаривает, что земельные участки находились во владении заявителей в соответствии со Статьей 1 Протокола № 1 к Конвенции.
39. Суд также отмечает, что сложный характер фактической и юридической ситуации в данном случае мешает отнести его к одной из категорий, охватываемых вторым предложением первого абзаца или вторым абзацем Статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции (см. «Бейлер против Италии» [БП], № 33202/96, § 98, ЕСПЧ 2000-I). Суд, таким образом, считает, что он должен рассмотреть ситуацию в свете общего правила, указанного в первом абзаце Статьи 1 Протокола № 1 (ср. дело «Гладышева», указанное выше, § 71).

(b) Соответствие Статье 1 Протокола № 1 к Конвенции
40. Суд ранее во многих случаях рассматривал дела, в которых российские муниципальные власти, будучи изначальными владельцами недвижимости, успешно возвращали ее себе, отнимая у добросовестных владельцев после того, как было установлено, что одна из предшествующих сделок в отношении такой недвижимости была мошеннической (см. дело «Гладышева», упомянутое выше, §§ 77-83, «Столярова против России», № 15711/13, §§ 47-51, от 29 января 2015 г.; «Андрей Медведев против России», № 75737/13, §§ 42-47, от 13 сентября 2016 г.; «Кириллова против России», № 50775/13, §§ 33-40, от 13 сентября 2016 г.; «Анна Попова против России», № 59391/12, §§ 33-39, от 4 октября 2016 г.; «Аленцева против России», № 31788/06, §§ 55-77, от 17 ноября 2016 г.; «Пчелинцева и другие против России», №№ 47724/07 и 4 других, §§ 90-101, от 17 ноября 2016 г.; и «Поняева и другие против России», № 63508/11, §§ 45-57, от 17 ноября 2016 г.). Рассмотрев конкретные условия и процедуры, в соответствии с которыми государство отчуждало свои активы частным лицам, Суд отметил, что они были в исключительной компетенции государства, и счел, что недостатки этих процедур, приведшие к потере государством своей недвижимости, не могут исправляться за счет добросовестных владельцев. Суд также счел, что такой возврат недвижимости государству или муниципалитету в отсутствие какой-либо компенсации добросовестному владельцу налагает на него индивидуальное избыточное бремя и не приводит к достижению справедливого баланса между требованиями государственных интересов, с одной стороны, и правом заявителя спокойно пользоваться своей собственностью, с другой.
41. Обращаясь к обстоятельствам настоящего дела, суд не видит причин для другого решения. Суд отмечает, что земельные участки перестали быть владением муниципалитетов в результате мошенничества, совершенного частными лицами. Суд также отмечает наличие мер предосторожности, которые должны были обеспечить переход участков в другие руки в соответствии с национальным правом. Законность каждой сделки и права собственности на земельные участки контролировалась регистрирующими органами. Государство-ответчик, тем не менее, не предоставило никаких объяснений в отношении того, почему эти меры предосторожности не показали свою эффективность при определении мошенничества и защите интересов муниципалитета. В таких обстоятельствах Суд не может не прийти к заключению, что именно несовершенная процедура регистрации привела к потере муниципалитетом права на имущество в отношении земельных участков.
42. Наконец, Суд отмечает, что муниципалитеты не выплатили никакой компенсации заявителям при возвращении имущества. Суд признает, что, в соответствии с предложением государства-ответчика, заявители имели возможность возместить свои убытки, подав иск о возмещении убытка продавцам земельных участков. При этом, однако, государство-ответчик фактически предлагает заявителям переложить свое бремя на других добросовестных владельцев, и Суд не может понять, каким образом это улучшит баланс между общественными интересами и необходимостью защитить права личности.
43. С учетом вышесказанного, Суд считает, что заявители не должны были принимать на себя риск отмены права собственности на участки из-за упущений со стороны властей в рамках процедур, специально предназначенных для предотвращения мошенничества в сделках с недвижимой собственностью. Суд повторяет, что ошибки со стороны государственных властей должны рассматриваться в пользу пострадавших лиц. Иными словами, последствия любой ошибки, допущенной государственным органом, должны ложиться на государство, и ошибки не должны исправляться за счет соответствующих лиц (см. дело «Столярова», указанное выше, § 49). Суд приходит к выводу, что утрата заявителями права собственности на земельные участки и передача земельных участков муниципалитетам в обстоятельствах дела наложило на них несоразмерное и избыточное бремя. Таким образом, имеет место нарушение Статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции.

III. ПРИМЕНЕНИЕ СТАТЬИ 41 КОНВЕНЦИИ

44. Статья 41 Конвенции предусматривает:


«Если Суд объявляет, что имело место нарушение Конвенции или Протоколов к ней, а внутреннее право Высокой Договаривающейся Стороны допускает возможность лишь частичного устранения последствий этого нарушения, Суд, в случае необходимости, присуждает справедливую компенсацию потерпевшей стороне».
45. Г-н Исупов (жалоба № 60765/14) не подал требование о справедливой компенсации. Соответственно, Суд считает, что основания присуждать ему какую-либо сумму в этой связи отсутствуют.

A. Ущерб

46. Г-н Сергунин (жалоба № 54322/14) потребовал восстановить его право собственности на земельный участок. Он также заявил, что в течение трех лет он не мог сдать в аренду свой земельный участок, каковой факт привел в дальнейшем к материальному ущербу в размере 25 618,50 российских рублей. Наконец, он потребовал 20 000 евро в качестве возмещения морального ущерба. Г-н Прокудин (жалоба № 73407/14) потребовал от Суда присудить ему «компенсацию за потерю имущества».
47. Государство-ответчик сочло требования г-на Сергунина в отношении материального ущерба немотивированными, а его требования возмещения морального ущерба избыточными. Оно также заявило, что г-н Прокудин не сумел количественно оценить свои претензии и ему не должно быть присуждено никакое возмещение.
48. Что касается г-на Прокудина, Суд повторяет, что согласно Правилу 60 § 2 Регламента Суда, перечисленные по пунктам подробности претензии, подаваемой согласно Статье 41 Конвенции, должны быть поданы одновременно с соответствующей подтверждающей документацией или оправдательными документами, в противном случае претензия может быть отклонена полностью или частично. Г-н Прокудин не подал подробности своей претензии в отношении понесенного ущерба. Также он не представил необходимые подтверждающие документы. В результате, Суд не может принять его требование о компенсации.
49. По тем же причинам Суд отклоняет претензии г-на Сергунина в части, касающейся предполагаемой потери прибыли в размере 25 618,50 рублей.
50. Что касается требования г-на Сергунина о восстановлении его права собственности на земельный участок, Суд принимает во внимание, что он счел нарушение прав г-на Сергунина гарантированным Статьей 1 Протокола № 1 к Конвенции. Суд считает, что существует четкая связь между обнаруженным нарушением и предполагаемым ущербом. Он признает, что право собственности заявителя на земельный участок должно быть восстановлено. Таким образом, заявитель должен быть помещен, насколько это возможно, в ситуацию, эквивалентную той, в которой он оказался бы, если бы не нарушение Статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции (ср. дело «Гладышева», упомянутое выше, § 106). В качестве альтернативы, если восстановление права собственности г-на Сергунина на земельный участок невозможно, государство-ответчик должно обеспечить получение им эквивалентного земельного участка.
51. Кроме того, у Суда нет сомнений, что г-н Сергунин испытал стресс и расстройство из-за отъема своей собственности.


Оценивая на справедливой основе, Суд присуждает г-ну Сергунину 5000 евро в отношении морального ущерба плюс любые налоги, взимаемые с этой суммы.

B. Затраты и расходы

52. Г-н Сергунин также потребовал 40 000 рублей в возмещение затрат и расходов, понесенных им в Суде.
53. Государство-ответчик не оспорило требование заявителя.
54. С учетом документов в его распоряжении и на основании судебной практики, Суд считает обоснованным удовлетворить требование заявителя и присудит ему сумму 535 евро.

C. Пени

55. Суд считает, что ставка штрафных процентов за просроченный платеж должна определяться предельной учетной ставкой Европейского центрального банка, к которой должно быть добавлено три процентных пункта.


ПО ЭТОЙ ПРИЧИНЕ СУД ЕДИНОГЛАСНО
1. Решил объединить жалобы;

2. Объявил жалобы приемлемыми;

3. Постановил, что имело место нарушение Статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции;

4. Постановил,
(a) что государство-ответчик должно обеспечить соответствующими средствами в течение трех месяцев полное восстановление права собственности г-на Сергунина на земельный участок. В качестве альтернативы, если земельный участок более не является собственностью государства или был отчужден иным образом, государство-ответчик обязуется гарантировать г-ну Сергунину получение эквивалентного земельного участка;
(b) что государство-ответчик должно в течение трех месяцев выплатить г-ну Сергунину следующую сумму, подлежащую конвертации в валюту государства-ответчика по курсу, действующему на дату расчета:
(i) 5000 (пять тысяч) евро плюс любые взимаемые налоги в отношении морального ущерба;
(ii) 535 (пятьсот тридцать пять) евро плюс любые налоги, взимаемые с заявителя, в отношении издержек и расходов;


(c) что с момента истечения вышеуказанного трехмесячного срока и до момента расчета на указанные суммы начисляются простые проценты по ставке, равной предельной учетной ставке Европейского центрального банка, в течение срока неисполнения обязательств плюс три процентных пункта;
5. Отклонил остальные требования заявителей о справедливой компенсации.
Совершено на английском языке с направлением письменного уведомления 9 октября 2018 г. в соответствии с Правилом 77 §§ 2 и 3 Регламента Суда.



Налоговая обложила выплаты дольщикам за задержки строительства налогом как выгоду

Продолжает сжиматься налоговое кольцо над гражданами и ФНС РФ дала разъяснения как облагать налогами выплаты, которые дольщик может получить по решению суда за задержку в передаче объекта.

Дольщик при несвоевременной сдаче жилого дома в эксплуатацию вправе обратиться в суд с иском о взыскании:
• неустойки за просрочку передачи объекта по договору долевого участия;
• штрафа за нарушение прав потребителя;
• сумм оплаты судебных расходов, услуг адвокатов (представителей);
• сумм доказанных убытков;
• компенсации морального вреда.

В Письме от 27.06.2018 N 03-04-05/44154 Минфин России разъяснил особенности налогообложения НДФЛ выплат застройщиком неустойки (штрафа), сумм возмещения морального вреда, судебных расходов и реального ущерба участникам долевого строительства по решению суда.

Неустойка
Неустойки (пени) не включены в закрытый перечень доходов, с которых не нужно удерживать НДФЛ (ст. 217 НК РФ). Поэтому сумма, выплаченная застройщиком в случае нарушения срока сдачи объекта долевого строительства его участнику, является доходом физического лица, облагаемым НДФЛ на общих основаниях.

Штраф за несоблюдение требований потребителя в добровольном порядке
Выплата такого штрафа гражданину не носит компенсационного характера, поэтому сумма облагается НДФЛ (п. 7 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 НК РФ (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015)). Поскольку выплата сумм таких санкций приводит к образованию имущественной выгоды у дольщика, они включаются в доход гражданина на основании положений ст. 41, ст. 209 НК РФ вне зависимости от того, что получение данных сумм обусловлено нарушением прав физического лица.

Возмещение морального вреда
Решение вопроса, облагается ли НДФЛ сумма возмещения морального ущерба, зависит от того, на основании чего произведена выплата. Так, по мнению Минфина, компенсация морального вреда, назначенная решением суда в соответствии со ст. 15 Закона от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», не подлежит обложению НДФЛ, поскольку является компенсационной выплатой, предусмотренной абз. 2 п. 3 ст. 217 НК РФ.

Возмещение судебных расходов
Доходы в виде сумм возмещения налогоплательщику судебных расходов, произведенного на основании решения суда, не подлежат обложению НДФЛ (п. 61 ст. 217 НК РФ).

Возмещение реального ущерба
Выплаты в виде возмещения реального ущерба не признаются доходом физического лица (поскольку не образуют экономическую выгоду) и не облагаются НДФЛ. К возмещаемому реальному ущербу, причиненному организацией-застройщиком налогоплательщику, относятся, в частности, суммы фактических затрат на наем жилого помещения за период нарушения срока передачи объекта долевого строительства.

Суммы упущенной выгоды (если таковые были выплачены) подлежат налогообложению в общеустановленном порядке (Письмо ФНС России от 27.08.2013 N БС-4-11/15526).
Если компенсационные выплаты производятся по решению суда, застройщик обязан выплатить дольщику именно ту сумму, которая указана в решении. Таким образом, если сумма НДФЛ выделена в резолютивной части судебного решения, то застройщик обязан ее удержать. Если же в решении суда сумма налога не указана, застройщик должен выплатить назначенную судом сумму в полном объеме и известить налоговую инспекцию и налогоплательщика-дольщика о невозможности удержать НДФЛ (п. 5 ст. 226 НК РФ). В этом случае обязанность уплатить налог на основании налогового уведомления из инспекции возлагается на физическое лицо - получателя дохода. Срок уплаты - не позднее 1 декабря года, следующего за годом, когда получены деньги по решению суда.

Законная неустойка дольщиков не повод для банкроства недобросовестных застройщиков

Большинство законодательных мер, призванных защитить права дольщиков от недобросовестных застройщиков сводятся судебными инстанциями на "нет".

Московские суды на примере мкр. "Царицыно-2" многократно снижают ЗАКОННУЮ неустойку, предлагая дольщикам доказывать ее справедливый размер с соотнесением на возможные убытки, а арбитраж оставлет без рассмотрения заявления о банкротстве недобросоветсных застройщиков по приничине того,  что неустойка не основное обязательство.

Ситуация начинает накаляться и социально-судебное противостояние грозит вылиться в политическое. Намерены проинформировать Президента России об анализе негативной  судебной практики по данному вопросу, предложив систему реформирования защиты прав дольщиков.

А вот формулировка на основании которой арбитраж отмахивается от обманутых дольщиков.

В соответствии с п.2 ст.33 Закона о банкротстве заявление о признании должника банкротом принимается арбитражным судом, если требования к должнику - юридическому лицу в совокупности составляют не менее чем триста тысяч рублей, к должнику - гражданину - не менее чем пятьсот тысяч рублей и указанные требования не исполнены в течение трех месяцев с даты, когда они должны были быть исполнены, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно пункту 2 статьи 4 Закона о банкротстве подлежащие применению за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства неустойки (штрафы, пени), проценты за просрочку платежа, убытки в виде упущенной выгоды, подлежащие возмещению за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, а также иные имущественные и (или) финансовые санкции, в том числе за неисполнение обязанности по уплате обязательных платежей, не учитываются при определении наличия признаков банкротства должника.

Правовая квалификация законной неустойки, предусмотренной положениями п.2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 No214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" как меры ответственности следует из обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации No1 (2015) вопрос No8, кроме того подтверждена судебной практикой (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11 апреля 2017 года по делу NoА41- 34824/16).

Таким образом, учитывая, что требования заявителя состоят неустойки, штрафа и компенсации морального вреда,  не отвечает признакам неплатежеспособности, установленным пунктом 2 статьи 33 Закона о банкротстве, основания для введения в отношении должника процедуры банкротства - наблюдения отсутствуют.





Об эластичности предмета залога

Продолжаю вести очень запутанное дело с дорогостоящи залоговым имуществом в Подмосковье. Смысл в том, что заложив земельный участок и жилой дом на нем за несколько сотен тысяч американских долларов залогодатель самостоятельно изменил один из предметов залога - жилой дом, с существенно увеличив его площадь.

Во время первого судебного этапа этот вопрос встал перед судом и суд после проведения экспертизы назначил начальную цену исходя из реальной стоимости стоимости жилого дома на момент судебного заседания (в соответствии с пунктом 3 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" суд обосновано разрешил вопрос об определении начальной продажной стоимости заложенного имущества.
, но указал адресные ориентиры и характеристики имеющиеся в ЕГРП.

На публичных торгах в рамках исполнительного производства жилой дом был продан исходя из начальной цены установленной судом на основании экспертизы объекта де-факто, когда в конкурсной документации объект шел де-юре по имеющейся в ЕГРП документации с меньшей площадью.

На стадии выселения в судебном порядке залогодателя и членов его семьи из жилого дома, сторона ответчика заявила, что дома являющегося предметом залога не существует и не существовало на момент проведения торгов, заявив встречный иск о признании торгов недействительными. Встав в позу, что выселять их из дома, которого де-факто нет нельзя, но де-юре они продолжают быть зарегистрированы по месту жительства в доме. якобы которого нет, называя такую регистрацию лишь адресным ориентиром.

Короче получается как в известном диалоге из мультфильма "Ежик в тумане"
Вот и сегодня Ёжик сказал Медвежонку:
- Как всё-таки хорошо, что мы друг у друга есть!
Медвежонок кивнул.
- Ты только представь себе: меня нет, ты сидишь один и поговорить не с кем.
- А ты где?
- А меня нет.
- Так не бывает, - сказал Медвежонок.
- Я тоже так думаю, - сказал Ёжик. - Но вдруг вот - меня совсем нет. Ты один. Ну что ты будешь делать?..
- Переверну все вверх дном, и ты отыщешься!
- Нет меня, нигде нет!!!
- Тогда, тогда… Тогда я выбегу в поле, - сказал Медвежонок. - И закричу: "Ё-ё-ё-жи-и-и–к!", и ты услышишь и закричишь: "Медвежоно-о-о–ок!.." Вот.
- Нет, - сказал Ёжик. - Меня ни капельки нет. Понимаешь?
- Что ты ко мне пристал? - рассердился Медвежонок. - Если тебя нет, то и меня нет. Понял?


Но ежик ежиком, а неплательщиков выкуривать надо, учитывая что земельный участкок таже в залоге и тумана там не наведешь.

В юридической науке проблемы рисков идентификации предмета залога поднимали такие ученые как:
- Рассказова Н.Ю. - говорит о том, что "требование залогодержателя об обращении взыскания соотносится не с предметом залога (вещью), а с его стоимостью"
(Залог движимого имущества. Меры обеспечения и меры ответственности в гражданском праве: Сб. статей. М., 2010. С. 15.);
- Мочалова В.А. приходит к выводу, что "недвижимое имущество выступает объектом вещного права залогодержателя, т.е. выводит приоритет вещного, а не на стоимостного характера предмета, на который в последующем будет обращено взыскание"(Мочалова В.А. Гражданско-правовые вопросы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество: Научно-практич. пособие. М.: Юстицинформ, 2013. С. 66.);
- Бочарникова К.В. говорит о том, что "под предметом взыскания необходимо понимать недвижимую вещь, находящуюся в залоге, однако в исключительных случаях: изменения вещи (например, при изменении жилого помещения в результате проведения несогласованной перепланировки и (или) переустройства) или ее гибели - в целях охраны прав залогодержателя предметом взыскания должна признаваться не сама недвижимая вещь, а ее стоимость". (Бочарникова К.В. Риски "идентификации" при залоге жилого помещения с несогласованной перепланировкой и (или) переустройством // Актуальные проблемы российского права. 2016. N 12. С. 84 - 92.)
- Р.С. Бевзенко отмечает: "Как бы ни изменялась внешняя форма, в которой существовала в момент установления залога эта ценность, залог сохраняется до тех пор, пока будет существовать фактический или юридический заменитель этой ценности"
(Бевзенко Р.С. Борьба за залог: третий этап реформы залогового права России // Вестник гражданского права. 2015. N 2. Т. 15. С. 32.

Однако с июля 2014 г. найден выход из данной ситуации, который был внесен пакетом поправок в области залогового права в Гражданский кодекс России. Согласно п. 1 ч. 2 ст. 345 ГК РФ независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считается находящимся в залоге новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества.

соответственно должники пока могут посмотреть мультик про ежика, но выселятся им все равно придется.


Свидетельства о гос. регистрации права собственности на недвижимость канули в лету

С сегодняшнего дня выдача свидетельств о регистрации прав в едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) прекращается. Подтверждением наличия права на недвижимость будет выписка из ЕГРП. Такую выписку по-прежнему можно заказать как в многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ), где вам её выдадут на бумаге с синей печатью через 5-7 дней, так и в электронном виде на официальном портале Росреестра и получить её по электронной почте через 2-3 дня. Согласно официальным комментариям Росреестра, данное новшество призвано оградить граждан от мошеннических действий, связанных с подделкой таких свидетельств или с предоставлением недействительных и старых свидетельств.

После вчерашней грозы пост кто будет отвечать за деревья на авто - вновь актуален

Оригинал взят у chestniy_yurist в Коммуналы ваши листья облетели
Захожу сегодня во двор Арбитражного суда Московской области, а там такой краш-пейзаж.

20130529_123902

20130529_123916

Остается только посочувствовать владельцу транспортного средства и коммуналищикам, которым придется за это платить. Приведу выдержку из одного судебного решения на эту тему. То обстоятельство, что автомобиль был оставлен возле дерева, которое было наклонено, не может быть поставлено истцу в вину, поскольку ущерб возник не в результате неправильной парковки автомобиля, а по причине бездействия ответчика вследствие ненадлежащего контроля за содержанием элементов озеленения на обслуживающей территории, в том числе отсутствием надлежащего контроля за состоянием деревьев. Ответчиком не представлено доказательств отсутствия показаний к вырубке дерева в связи с опасностью падения.

Доводы о том, что управляющая компания является ненадлежащим ответчиком, поскольку земельный участок не поставлен на кадастровый учет, не могут быть приняты во внимание. Согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" каких-либо актов органов государственной власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется. Поэтому вне зависимости от постановки на государственный кадастровый учет земельного участка, расположенного под многоквартирным домом, данный участок является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дом.

Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. Подпункт "в" пункта 1.8 главы 1 Правил Госстроя предусматривает, что техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя, в том числе и уход за зелеными насаждениями. В силу пункта 3.8.3 Правил Госстроя сохранность зеленых насаждений на территории домовладений и надлежащий уход за ними обеспечивается организацией по обслуживанию жилищного фонда.


Добросовестность кредитора при исполнении обязательства третьим лицом

Интересный спор рассматриваю сейчас по договору выкупа лизингового имущества, где за покупателя оплату продавцу произвели третьи лица. Затем третьи лица потребовали от покупателя вернуть им денежные средства по ст. 1102 ГК РФ как неосновательное обогащение в виду отсутствия между ними и продавцом договорных отношений, при том, что покупатель не поставил на бухучет выкупленное имущество, ушел в корпоративный конфликт и «сливает» компанию путем присоединения к однодневке. Налицо, конечно мошенничество чистой воды, но как защитить кредитора, который, отдав имущество, рискует еще и деньги отдать третьим лицам обратно.

Collapse )