chestniy_yurist

Блог честного юриста Александра Зорина

Образ мыслей ненаказуем +7(499)99-20-177


Previous Entry Share Next Entry
Об эластичности предмета залога
chestniy_yurist
Продолжаю вести очень запутанное дело с дорогостоящи залоговым имуществом в Подмосковье. Смысл в том, что заложив земельный участок и жилой дом на нем за несколько сотен тысяч американских долларов залогодатель самостоятельно изменил один из предметов залога - жилой дом, с существенно увеличив его площадь.

Во время первого судебного этапа этот вопрос встал перед судом и суд после проведения экспертизы назначил начальную цену исходя из реальной стоимости стоимости жилого дома на момент судебного заседания (в соответствии с пунктом 3 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" суд обосновано разрешил вопрос об определении начальной продажной стоимости заложенного имущества.
, но указал адресные ориентиры и характеристики имеющиеся в ЕГРП.

На публичных торгах в рамках исполнительного производства жилой дом был продан исходя из начальной цены установленной судом на основании экспертизы объекта де-факто, когда в конкурсной документации объект шел де-юре по имеющейся в ЕГРП документации с меньшей площадью.

На стадии выселения в судебном порядке залогодателя и членов его семьи из жилого дома, сторона ответчика заявила, что дома являющегося предметом залога не существует и не существовало на момент проведения торгов, заявив встречный иск о признании торгов недействительными. Встав в позу, что выселять их из дома, которого де-факто нет нельзя, но де-юре они продолжают быть зарегистрированы по месту жительства в доме. якобы которого нет, называя такую регистрацию лишь адресным ориентиром.

Короче получается как в известном диалоге из мультфильма "Ежик в тумане"
Вот и сегодня Ёжик сказал Медвежонку:
- Как всё-таки хорошо, что мы друг у друга есть!
Медвежонок кивнул.
- Ты только представь себе: меня нет, ты сидишь один и поговорить не с кем.
- А ты где?
- А меня нет.
- Так не бывает, - сказал Медвежонок.
- Я тоже так думаю, - сказал Ёжик. - Но вдруг вот - меня совсем нет. Ты один. Ну что ты будешь делать?..
- Переверну все вверх дном, и ты отыщешься!
- Нет меня, нигде нет!!!
- Тогда, тогда… Тогда я выбегу в поле, - сказал Медвежонок. - И закричу: "Ё-ё-ё-жи-и-и–к!", и ты услышишь и закричишь: "Медвежоно-о-о–ок!.." Вот.
- Нет, - сказал Ёжик. - Меня ни капельки нет. Понимаешь?
- Что ты ко мне пристал? - рассердился Медвежонок. - Если тебя нет, то и меня нет. Понял?


Но ежик ежиком, а неплательщиков выкуривать надо, учитывая что земельный участкок таже в залоге и тумана там не наведешь.

В юридической науке проблемы рисков идентификации предмета залога поднимали такие ученые как:
- Рассказова Н.Ю. - говорит о том, что "требование залогодержателя об обращении взыскания соотносится не с предметом залога (вещью), а с его стоимостью"
(Залог движимого имущества. Меры обеспечения и меры ответственности в гражданском праве: Сб. статей. М., 2010. С. 15.);
- Мочалова В.А. приходит к выводу, что "недвижимое имущество выступает объектом вещного права залогодержателя, т.е. выводит приоритет вещного, а не на стоимостного характера предмета, на который в последующем будет обращено взыскание"(Мочалова В.А. Гражданско-правовые вопросы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество: Научно-практич. пособие. М.: Юстицинформ, 2013. С. 66.);
- Бочарникова К.В. говорит о том, что "под предметом взыскания необходимо понимать недвижимую вещь, находящуюся в залоге, однако в исключительных случаях: изменения вещи (например, при изменении жилого помещения в результате проведения несогласованной перепланировки и (или) переустройства) или ее гибели - в целях охраны прав залогодержателя предметом взыскания должна признаваться не сама недвижимая вещь, а ее стоимость". (Бочарникова К.В. Риски "идентификации" при залоге жилого помещения с несогласованной перепланировкой и (или) переустройством // Актуальные проблемы российского права. 2016. N 12. С. 84 - 92.)
- Р.С. Бевзенко отмечает: "Как бы ни изменялась внешняя форма, в которой существовала в момент установления залога эта ценность, залог сохраняется до тех пор, пока будет существовать фактический или юридический заменитель этой ценности"
(Бевзенко Р.С. Борьба за залог: третий этап реформы залогового права России // Вестник гражданского права. 2015. N 2. Т. 15. С. 32.

Однако с июля 2014 г. найден выход из данной ситуации, который был внесен пакетом поправок в области залогового права в Гражданский кодекс России. Согласно п. 1 ч. 2 ст. 345 ГК РФ независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считается находящимся в залоге новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества.

соответственно должники пока могут посмотреть мультик про ежика, но выселятся им все равно придется.



promo chestniy_yurist april 30, 2012 13:34 65
Buy for 80 tokens
В последнее время многие читатели моего блога, не соглашаясь с теми или иными выводами по юридическим проблемам, из-за отсутствия правовой аргументации начинают обвинять меня в том, что я не юрист. В очередной раз, я доказываю обратное честным юридическим способом и предоставляю свои…

  • 1
А если посмотреть с другой стороны? Дом был в залоге, соответственно зарегистрировать новые изменения они не могли и скорее всего разрешения на реконструкцию у них нет. Соответственно, это самоволка. Если исходить из того, что изменения, как Вы пишите, были существенны то следовательно можно говорить, что возник новый объект. И значит положения ст. 222 ГК РФ распространяются на весь дом в целом. От сюда вопрос. Как самовольная постройка может быть предметом залога? А не проще ли этим должникам пойти на поклон к соседу и "попросить" его обратиться в суд о признании дома самовольной постройкой подлежащей сносу, Нарушение прав соседа может быть множество, от противопожарного разрыва до инсоляции (затемнение). Выиграть такое дело соседу будет реально. Получит исполнительный лист и отдаст его на руки должникам. Что тогда делать с залогом если сам дом подлежит сносу?

Edited at 2017-05-27 10:28 pm (UTC)

С соседом маловероятно, изменения можно принудительно зарегистрировать, плюс этажность дома 2 не требует согласования

А на что они тогда надеются? Насколько я понимаю состоявшиеся торги это следствие вступившего в силу судебного акта об обращении взыскания на заложенное имущество? Каким образом они хотят признать торги недействительными без отмены первоначального судебного акта?

в том то и вопрос, затяжка во времени думаю у них стратегическая цель, учитывая. что при первоначальном судебном разбирательстве об обращении эксперт оценивал стоимость дома который де-факто на участке, а не который в ЕГРП, т.Е. начальная цена была установлена судом в отношении де-факто изменённого предмета залога. Ответчики участвовали в деле, но также просто тянули время бесполезными процессуальными ходами.

  • 1
?

Log in

No account? Create an account